Okkal merül fel a kérdés, hogy miért nehéz a közös képviselő váltás?

Álláspontom szerint azért, mert a közös képviselő felmentésének és a megfelelő közös képviselő kiválasztásának és megválasztásának sikere nem a közgyűlésen dől el, hanem már sokkal hamarabb: az azt megelőző felkészülésben. 

A felkészülés pedig taktika és stratégia is egyben; a helyes döntés pedig szakmai ismeretek, a jogalkalmazásban való jártasság vagy szakmai tanácsok alapján valamint a lehetséges következmények ismeretében hozhatóak meg.

Tanácsadói munkám során sokszor kerestek meg a segítségemet kérve a közös képviselő váltás egy-egy fázisában. A folyton változó jogi környezetben egyre intenzívebbek lettek a megkeresések.

Felismertem, hogy igény mutatkozik egy olyan szolgáltatásra, amelyben az egész közös képviselő váltás folyamatát szakmai támogatás kíséri. Ennek az igénynek tettem eleget – a jogszabályi előírások teljes körű betartása mellett – az általam kidolgozott módszerrel.

A módszerem azért egyedi, mert nemcsak a közgyűlés – jogszabályi előírások szerinti – összehívásában, levezetésében és jegyzőkönyv-vezetésében segítek, hanem azért, mert a közös képviselő váltással kapcsolatban teljes körű szolgáltatást nyújtok – tanácsaimat megfogadva – a legrövidebb úton vezetlek végig a közös képviselő váltáson, illetve összegeztem azokat a szempontokat, amelyek figyelembe vételével és mérlegelésével választható ki a tulajdonközösség számára legmegfelelőbb új közös képviselő. Ha pedig közben kérdés merül fel vagy további tanácsra van szükség, további konzultációt igényelhetsz.

Mit értek az alatt, hogy a tanácsaimat megfogadva a legrövidebb úton vezetlek végig a közös képviselő váltáson?

Arra a kérdésre, hogy hányszor lehet megpróbálni leváltani a közös képviselőt a válasz egyszerű: ameddig nem sikerül; akárhányszor – sokszor.

Azok a tulajdonosok, akik ezt már megkísérelték, de nem sikerült, jobban átérzik a probléma nehézségét, összetettségét. Minél messzebbre jut a tulajdonközösség a váltás folyamatában, és annak meghiúsulása minél későbbi szakaszban következik be, annál nagyobb lesz a csalódottság. Emiatt pedig az újabb kísérlet érdekében annál nehezebb lesz mozgósítani a tulajdonostársakat, ami végül akár teljes érdektelenségbe, elzárkózásba torkollhat.

Tapasztalatom szerint továbbá minél inkább elhúzódik a kezdeményezés, annál jobban „fáradnak bele” a tulajdonosok, mely végül akár az ügy teljes kifulladásához, feladásához is vezethet.

Szintén tapasztalat alapján – viszont pozitívumként – említem meg, ha a kezdeményezés élére álló személy fel tudja vázolni a cél elérése érdekében az egyes lépéseket, el tudja mondani, hogy mikor mi és miért fog történni, és ha az ideális új közös képviselő személyének kiválasztásában még a közgyűlés előtt meg tudnak állapodni, annak óriási közösség összekovácsoló ereje van.

Az első lépésben:

Az első konzultáción a jogi lehetőségek keretein belül, ám a társasház speciális jellemzőinek illetve a tulajdonközösség igényének figyelembe vételével kerül kialakítása a képviselendő irány, illetve választ kaphatsz a közös képviselő váltással kapcsolatos téged foglalkoztató, aktuális kérdéseidre is.

Itt megbeszélhetjük továbbá, hogy

  • milyen érvek mentén és hogyan győzhető meg a többi tulajdonos,
  • mi lehet az a fő érv, ami mögé felsorakozik a tulajdonközösség
  • milyen lehetősége van a tulajdonközösségnek, ha elszánt a közös képviselő felmentésében, de még nem találta meg a megfelelő közös képviselőt,
  • itt kerül rögzítésre továbbá, hogy miért kívánja a tulajdonközösség a közös képviselő felmentését – az erre irányuló kérelem okának meghatározásaként,
  • említésre kerül, hogy milyen lehetőségek vannak a kérelem kézbesítésének, mikor melyik jó, valamint azt is, hogy
  • mi a teendő, ha a közös képviselő Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti rendelkezésére álló határidőn belül nem hívja össze a közgyűlést,
  • milyen feladatok hárulnak a tulajdonosokra, ha a közös képviselő inaktív, vagy éppen gátolja a felmentésére összehívott közgyűlést.

A közös képviselő kiválasztásával kapcsolatos gondolataimat egy újabb írásban foglalom össze, ugyanis a tulajdonosok legnagyobb félelme, kételye, hogy a felmenteni kívánt közös képviselőnél találnak-e jobbat.

Azt tehát a társasházi tulajdonosok már jól tudják, hogy a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közös képviselő megválasztásáról és felmentéséről – és persze a díjazásáról is.

Azzal azonban már – sajnos a szakmaibeliek közül is – csak kevesen vannak tisztában, hogy tudják, hogy a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) helyes értelmezése alapján a közös képviselő jogviszonya egyetlen módon szűnhet meg: kizárólag felmentéssel. Tehát a közös képviselő jogviszonya nem szűnhet meg sem a felmondásával, sem leváltással.

Így tehát már az sem mindegy, hogy hogyan fogalmazzuk meg a közös képviselő jogviszonyának megszüntetésére irányuló kérelmet, illetve magát a közgyűlési határozatot.

Amennyiben a tulajdonközösség (egy része) a közös képviselő váltás illetően szilárd elhatározásra jutott és igényt tart a szolgáltatásaimra aláírásra kerülhet a megbízási szerződés.

A második lépésben:

Elkészítem a közgyűlés összehívására irányuló kérelmet a Tht. 35. § (2) bekezdésében felsorolt kritériumok alapján – a kérelem aláírását azonban a tulajdonosoknak maguknak kell megoldaniuk.

A Tht. 35. § (2) bekezdése kimondja, hogy „Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték.

Rendkívül gyakran tapasztalom, hogy amikor a laikus tulajdonosok maguk próbálják meg összeállítani a kérelmet – a tárgyalni kívánt napirendi pontok mellett – helytelenül a közgyűlés tervezett helyszínét és időpontját tüntetik fel, azonban a törvényben felsorolt utóbbi két feltételt elhagyják.

Ezzel a közgyűlés összehívása jogszabályba ütközik, mely a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt indult perben lehet érvénytelenségi ok.

Az írásbeli kérelem megfogalmazásának továbbá azért van kiemelt jelentősége, mert ez alapján kerül megszövegezésre a közgyűlési meghívó – tehát nem mindegy, hogy mi és hogyan kérnek a tulajdonosok.

A harmadik lépésben:

A földhivatali ügyintézés célja, hogy ez alapján a tulajdonosi szerkezet illetve a közgyűlési jegyzőkönyv mellékletét képező Jelenléti ív a közhiteles földhivatali nyilvántartás adatai szerint kerüljön összeállításra.

Ezzel arra az esetre készülünk fel, ha a közös képviselő nem jelenik meg a felmentésére összehívott közgyűlésen, vagy megjelenik ugyan, de – a közgyűlést gátolva – nem hoz magával Jelenléti ívet. Sajnos az is sokszor előfordul, hogy a közös képviselők nem helyeznek nagy hangsúlyt a nyilvántartásaik pontosságaira – így ha a közgyűlésen megjelenik a közös képviselő és még jelenléti ívet is hoz, – az nem egyezik a közhiteles nyilvántartással.

A Jelenléti ív az alapja a határozatképesség valamint a közgyűlési határozat megállapításnak.

Ha utóbb mégis bizonyítást nyert, hogy nem tulajdonos vagy a tulajdonos nem a tulajdoni hányadának megfelelően szavazott, az szintén érvénytelenséget megállapító ok.

A negyedik lépésben:

A második konzultáció célja a közgyűlésre történő felkészülés, mely keretében az alább felmerülő kérdések megbeszélése történik:

  • Kinek a kötelessége levezetni és jegyzőkönyvezni a közgyűlést, ha a felmenteni kívánt közös képviselő nem jelenik meg a leváltására összehívott közgyűlésen?
  • Milyen lehetősége van a megjelenteknek, ha a felmenteni kívánt közös képviselő megjelenik ugyan a leváltására összehívott közgyűlésen, de a tulajdonközösség nem kívánja, hogy ő vezesse le és jegyzőkönyvezze a közgyűlést?
  • Mi a teendő, ha a közgyűlés megnyitásának pillanatában nem áll rendelkezésre a Jelenléti ív?
  • Kinek, hogyan és mikor kell megállapítani a határozatképességet?
  • Hogyan kell szabályosan szavazásra bocsátani a kérdést?
  • Hogyan kell összesíteni a leadott szavazatokat és szabályosan kihirdetni a közgyűlési határozatot?
  • Hogyan kell megszövegezni és rögzíteni a közgyűlési határozatot, hogy az alkalmas legyen a Határozatok Könyvébe történő bejegyzésre?
  • A meghívó tartalmazta a megismételt közgyűlésre vonatkozó felhívást. Folytatható-e a közgyűlés és hozhat-e érvényes határozatot, ha a közgyűlés megnyitásakor a tulajdonosok több mint fele megjelent, azonban a közgyűlés közben a jelenlét 50% alá csökkent?
  • Ha igen, akkor azt hogyan kell jegyzőkönyvezni? Ebben az esetben kell-e új közgyűlési tisztségviselőket (levezető elnököt, jegyzőkönyv-vezetőt és hitelesítőket) választani?
  • Hogyan kell jegyzőkönyvezni, ha a megnyitás pillanatában a jelenlét nem éri el az 50%-ot és a közgyűlés megismételt közgyűlés?
  • Megválasztható-e jegyzőkönyv hitelesítőjéül a társasházban több évtizede ott élő, a közösség munkájában aktívan résztvevő haszonélvező?
  • Szavazhat-e a közgyűlésen a bérlő?
  • Házastársak fele-fele arányban tulajdonosai a társasházi lakásnak, meghatalmazás nélkül képviselheti-e egyik fél a másikat, szavazhat-e érvényesen helyette?
  • Mi a teendő, ha a közgyűlés közben az egyik tulajdonos kéri jegyzőkönyvbe venni, hogy nem kapott meghívót?
  • Az új közös képviselő megválasztásakor hozható-e érvényes közgyűlési határozat a bankszámla feletti rendelkezési jogról, ha annak tárgyalását a közgyűlés összehívását indítványozók nem kérték, és emiatt nem került meghirdetésre a meghívóban?

Az ötödik lépésben:

Amennyiben a tulajdonközösség úgy dönt, hogy a közgyűlés levezetésére és jegyzőkönyvvezetésére is igényt tart, azt is vállalom.

Egy újabb írásomban foglalom össze, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha nem sikerül a közös képviselő választás.

És te tudod, hogy melyik kikötőbe tartasz?

A szerzőről
Társasházban élőknek és társasházi ügyekkel foglalkozó szakembereknek (közös képviselők, ügyvédek) segítek átlátni komplex társasházi jogi ügyeket, döntést hozni vitás helyzetekben és szakszerűen elintézni azokat.

0 hozzászólás

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük